Evitar la Ejecución Hipotecaria en Arkansas

Tu situación

Atrasarse en los pagos no es el final de la historia

La pérdida de un empleo, una cuenta médica, un divorcio: la mayoría de las ejecuciones hipotecarias empiezan con una temporada difícil, no con una mala persona. Lo que hace duro a Arkansas es la velocidad: una vez que empieza el proceso, el tiempo hasta la subasta puede medirse en semanas, y una ejecución en su historial lo sigue por años cuando intenta rentar o comprar de nuevo.

Wise Revival, fundada por Alberto Molina y Kyle Sowell, compra casas en efectivo en todo Arkansas. Si vender es la decisión correcta, le hacemos una oferta justa en efectivo en 24 horas y podemos cerrar en tan solo 7 días —muchas veces antes de la fecha de subasta— sin reparaciones, sin cargos y sin comisiones.

Información de Arkansas

Cómo funciona generalmente la ejecución hipotecaria en Arkansas

La mayoría de los préstamos de casas en Arkansas se ejecutan SIN un caso judicial, bajo la Ley de Ejecución Hipotecaria Estatutaria (Statutory Foreclosure Act, Ark. Code § 18-50-101 et seq.). El fideicomisario (trustee) o acreedor hipotecario del prestamista registra un Aviso de Incumplimiento e Intención de Venta (Notice of Default and Intention to Sell) en la oficina de registros del condado, y ninguna venta puede realizarse hasta que hayan pasado al menos 60 días desde el registro de ese aviso (Ark. Code § 18-50-104(a)). El aviso debe llevar la advertencia "YOU MAY LOSE YOUR PROPERTY IF YOU DO NOT TAKE IMMEDIATE ACTION" (puede perder su propiedad si no actúa de inmediato), la hora, la fecha y el lugar de la venta, y el nombre y la información de contacto de quien ejecuta — y una copia debe enviarse por correo al prestatario dentro de los 30 días posteriores al registro, por correo certificado y por correo de primera clase (Ark. Code § 18-50-104(b)–(c)). La venta también se anuncia: el aviso se publica en un periódico una vez por semana durante cuatro semanas consecutivas antes de la venta, y se fija en el tribunal (courthouse), en la propiedad y con un servicio de avisos de ventas de ejecución por Internet (Ark. Code § 18-50-105). La venta misma se hace entre las 9 a.m. y las 4 p.m., en la puerta principal del tribunal del condado o en la propiedad, conducida por un subastador externo con licencia — y no puede aceptarse ninguna oferta menor a dos tercios de la deuda total vencida (Ark. Code § 18-50-107). El comprador recibe la escritura del fideicomisario (trustee's deed) dentro de los 10 días posteriores a la venta (Ark. Code § 18-50-110). La ejecución judicial por el tribunal de circuito (circuit court) también existe, pero para préstamos residenciales ordinarios la ruta estatutaria es la común.

El reloj tiene dos partes. En Arkansas, la mayoría de las ejecuciones hipotecarias ocurren fuera de los tribunales bajo la Ley de Ejecución Hipotecaria Estatutaria (Statutory Foreclosure Act). Una vez que el prestamista registra un aviso de incumplimiento (notice of default), la ley estatal exige al menos 60 días más antes de la venta — y en un caso sin disputa, todo el proceso suele tomar entre cuatro y seis meses desde el primer pago atrasado hasta la venta, y más tiempo si el caso pasa por los tribunales o es disputado. Antes de que el proceso estatutario siquiera pueda empezar, el prestatario recibe un paquete de aviso previo a la ejecución que explica la ayuda de modificación de préstamo y mitigación de pérdidas (Ark. Code § 18-50-103), y para la mayoría de los préstamos administrados por un servicer, las normas federales generalmente impiden el primer paso de ejecución hasta que el préstamo tenga más de 120 días de atraso (12 C.F.R. 1024.41). Hasta que se realice la venta, el prestatario puede detener el proceso restableciendo el préstamo — pagando los atrasos y los cargos lícitos (Ark. Code § 18-50-114). Lo que Arkansas NO da después de una venta de ejecución estatutaria es un periodo de redención: la ley expresamente no crea ningún derecho de redención (Ark. Code § 18-50-116(d)), así que una vez realizada la venta no hay ningún plazo legal para recomprar la casa. (Una redención de un año existe solo en ejecuciones JUDICIALES — Ark. Code § 18-49-106 — e incluso ahí la propia hipoteca normalmente la renuncia.) Y una venta puede no terminar la deuda: si la propiedad se vende por menos de lo que se debe, el prestamista puede buscar una sentencia por deficiencia dentro de los 12 meses posteriores a la venta, limitada al menor entre la deuda menos el valor justo de mercado de la casa o la deuda menos el precio de venta (Ark. Code § 18-50-112).

Si usted decide vender antes de la venta de ejecución, podemos hacerle una oferta en efectivo para comprar su casa directamente. Vender antes de la venta paga el préstamo al cierre y termina la ejecución para esta propiedad. Nunca cobramos cargos a los propietarios, y no ofrecemos servicios de rescate de ejecución, consejería ni negociación — simplemente hacemos una oferta de compra que usted puede aceptar o rechazar. No podemos detener una venta de ejecución por usted. La ley de Arkansas no exige una divulgación de comprador mayorista, pero la hacemos voluntariamente, en el pie de esta página, indicando que compramos como principal y que podemos ceder nuestro propio contrato. Si quiere conservar su casa, hable con un abogado de Arkansas o con un consejero de vivienda aprobado por HUD sobre sus opciones, y manténgase en contacto con su administrador.