Evitar la Ejecución Hipotecaria en Colorado

Tu situación

Atrasarse en los pagos no es el final de la historia

La pérdida de un empleo, una cuenta médica, un divorcio: la mayoría de las ejecuciones hipotecarias empiezan con una temporada difícil, no con una mala persona. Lo que hace duro a Colorado es la velocidad: una vez que empieza el proceso, el tiempo hasta la subasta puede medirse en semanas, y una ejecución en su historial lo sigue por años cuando intenta rentar o comprar de nuevo.

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Información de Colorado

Cómo funciona generalmente la ejecución hipotecaria en Colorado

Colorado es único: la ejecución de un fideicomiso de garantía (deed of trust) pasa por el FIDEICOMISARIO PÚBLICO (public trustee) del condado donde está la casa — un funcionario del condado — y no por una demanda judicial (C.R.S. Título 38, Artículo 38). Antes de que se presente cualquier documento, el prestamista o el administrador debe enviar por correo al prestatario un aviso con el número de la Línea de Ayuda para Ejecuciones Hipotecarias de Colorado (Colorado Foreclosure Hotline), el número directo del departamento de mitigación de pérdidas del administrador, y una declaración de que es ilegal que un consultor de ejecuciones cobre una tarifa por adelantado — al menos 30 días después del incumplimiento y al menos 30 días antes de la presentación (C.R.S. § 38-38-102.5). La ejecución en sí empieza cuando el abogado del prestamista presenta un Aviso de Elección y Demanda (Notice of Election and Demand, NED) y los documentos del préstamo ante el fideicomisario público, quien registra el NED en la oficina del secretario y registrador del condado (county clerk and recorder) dentro de los diez días hábiles (C.R.S. §§ 38-38-101, 38-38-102). Para una vivienda, el prestamista también debe obtener una orden judicial que autorice la venta bajo la Regla 120 (C.R.S. § 38-38-105). El fideicomisario envía entonces un aviso combinado — que incluye las declaraciones de los derechos de corrección y de redención — dentro de los 20 días posteriores al registro del NED y otra vez de 45 a 60 días antes de la venta, y lo publica una vez por semana durante cinco semanas consecutivas (C.R.S. § 38-38-103). La fecha de la venta la fija el estatuto: la venta inicial debe realizarse NO MENOS DE 110 NI MÁS DE 125 DÍAS CALENDARIO después del registro del NED (para propiedad agrícola, de 215 a 230 días) (C.R.S. § 38-38-108).

Hasta la venta, un prestatario en incumplimiento por falta de pago tiene un derecho poderoso de CORREGIR (cure): presentar un aviso escrito de intención de corregir ante el fideicomisario público al menos 15 días calendario antes de la venta, obtener el estado de corrección detallado, y pagar todo lo realmente vencido — atrasos, cargos por mora y cargos y costos permitidos, NO el saldo acelerado del préstamo — a más tardar a las 12 del mediodía del día anterior a la venta (C.R.S. § 38-38-104). Una corrección completada detiene esa ejecución y restablece el préstamo. Colorado también prohíbe la doble vía (dual tracking): mientras una consulta o solicitud de mitigación de pérdidas esté pendiente en la posición protegida, el administrador debe notificar al fideicomisario y la venta se aplaza en lugar de realizarse (C.R.S. § 38-38-103.2). En la venta, el prestamista debe ofrecer al menos su estimación de buena fe del valor justo de mercado de la casa, menos impuestos, gravámenes superiores y costos de venta — y si ofrece menos y luego demanda al prestatario por la diferencia, esa oferta insuficiente puede usarse como defensa (C.R.S. § 38-38-106). Después de la venta, el PROPIETARIO NO tiene derecho a redimir la casa — Colorado abolió la redención del propietario en 2008. Solo los ACREEDORES CON GRAVAMEN de rango menor (junior lienors) pueden redimir, en orden estricto: una intención de redimir dentro de los 8 días hábiles posteriores a la venta, el periodo del acreedor más senior corriendo del día hábil 15 al 19 después de la venta, y cinco días hábiles más por cada acreedor siguiente (C.R.S. § 38-38-302). Cuando esos periodos vencen, el título pasa al comprador y el fideicomisario registra una escritura de confirmación (la escritura del fideicomisario público, public trustee's deed) de 10 a 15 días hábiles después (C.R.S. § 38-38-501) — y aun así, quien siga viviendo en la casa solo puede ser retirado mediante un caso judicial de desalojo. En Colorado, la ejecución hipotecaria pasa por el fideicomisario público (public trustee) del condado, no por una demanda: la vía legal más rápida desde el primer pago atrasado es de unos siete meses y medio a ocho meses y medio — el periodo federal de 120 días (12 C.F.R. § 1024.41), luego el aviso de elección y demanda (notice of election and demand) registrado, y luego el plazo legal de 110 a 125 días hasta la venta (C.R.S. § 38-38-108) — seguido de aproximadamente otro mes de periodos de redención de acreedores con gravamen (lienors) y la escritura de confirmación antes de que el comprador de la venta tenga su escritura. La programación judicial de la Regla 120, la corrección del incumplimiento, la revisión de mitigación de pérdidas, los aplazamientos y la bancarrota estiran los casos reales rutinariamente a un año o más.

Si decide vender antes de la venta del fideicomisario, la ley de Colorado le da una protección específica que la mayoría de los estados no da: la Ley de Protección contra la Ejecución Hipotecaria de Colorado (Colorado Foreclosure Protection Act, C.R.S. §§ 6-1-1101 et seq.). Cuando una empresa compra una casa directamente de un propietario que vive en ella y cuyo préstamo tiene al menos 30 días de atraso — o que ya está en ejecución — el comprador es un 'comprador de equidad' (equity purchaser), y el contrato de compra debe seguir la Ley: completamente por escrito, con el precio total, la fecha de posesión y cualquier obligación que el comprador asuma o no asuma, todo por escrito (C.R.S. §§ 6-1-1111, 6-1-1112). Usted puede CANCELAR el contrato hasta la medianoche del tercer día hábil después de firmarlo — o hasta el mediodía del día anterior a una venta de ejecución programada, si eso ocurre primero (C.R.S. § 6-1-1113) — y hasta que ese periodo de cancelación haya terminado por completo, el comprador no puede pedirle que firme una escritura ni ningún otro documento, no puede registrar nada de lo que usted firmó, no puede transferir ni ceder el trato, y no puede pagarle ningún dinero (C.R.S. § 6-1-1117). Ese derecho no puede renunciarse, y si el contrato no incluye la declaración y los formularios de cancelación requeridos, su derecho a cancelar permanece abierto (C.R.S. §§ 6-1-1114, 6-1-1116). Construimos cada cierre en Colorado alrededor de esas reglas — y nunca le ofreceremos a un vendedor en ejecución un arrendamiento de vuelta (leaseback), quedarse en la casa, o una opción de recompra, porque Colorado regula esos arreglos de 'reconvención' con condiciones estrictas que no le pediremos que soporte (C.R.S. § 6-1-1115). Tampoco cobramos nunca cargos a los propietarios ni ofrecemos negociar con su prestamista o 'detener' su ejecución — esos son servicios de consultor de ejecuciones bajo la ley de Colorado (C.R.S. § 6-1-1107), y nosotros simplemente hacemos una oferta de compra que usted puede aceptar o rechazar. Si está atrasado, llame a la Colorado Foreclosure Hotline o a un consejero de vivienda aprobado por HUD para recibir ayuda gratuita antes de firmar cualquier cosa con quien sea — incluidos nosotros.