Evitar la Ejecución Hipotecaria en Nevada

Tu situación

Atrasarse en los pagos no es el final de la historia

La pérdida de un empleo, una cuenta médica, un divorcio: la mayoría de las ejecuciones hipotecarias empiezan con una temporada difícil, no con una mala persona. Lo que hace duro a Nevada es la velocidad: una vez que empieza el proceso, el tiempo hasta la subasta puede medirse en semanas, y una ejecución en su historial lo sigue por años cuando intenta rentar o comprar de nuevo.

Wise Revival, fundada por Alberto Molina y Kyle Sowell, compra casas en efectivo en todo Nevada. Si vender es la decisión correcta, le hacemos una oferta justa en efectivo en 24 horas y podemos cerrar en tan solo 7 días —muchas veces antes de la fecha de subasta— sin reparaciones, sin cargos y sin comisiones.

Información de Nevada

Cómo funciona generalmente la ejecución hipotecaria en Nevada

La mayoría de los préstamos de casas en Nevada se ejecutan SIN un caso judicial: el fideicomisario (trustee) del prestamista vende la casa en una venta del fideicomisario (trustee's sale) bajo NRS 107.080. El proceso empieza cuando el beneficiario o el fideicomisario registra un Aviso de Incumplimiento y Elección de Venta (Notice of Default and Election to Sell) en la oficina de registros del condado, y envía una copia al prestatario por correo registrado o certificado, con acuse de recibo (NRS 107.080(2)(b), (3)). El prestatario tiene entonces 35 días para corregir el incumplimiento — pagar los atrasos más los costos y cargos incidentales — y si lo hace, el prestamista no puede acelerar el préstamo (NRS 107.080(2)(a)(2), (3)). Incluso después de ese periodo de corrección, el poder de venta no puede ejercerse hasta que hayan pasado NO MENOS DE 3 MESES desde el registro del Aviso de Incumplimiento (NRS 107.080(2)(d)). Solo entonces el fideicomisario puede registrar un Aviso de Venta (Notice of Sale), que también debe entregarse o enviarse por correo al prestatario y a las demás personas con derecho a aviso, FIJARSE en un lugar público del condado durante 20 días sucesivos, y PUBLICARSE una vez por semana durante 3 semanas consecutivas en un periódico de circulación general (NRS 107.080(4)) — así que la venta ocurre unas tres semanas después del aviso de venta, a la hora y en el lugar que este indica. Después de la venta, el fideicomisario registra la escritura de venta (trustee's deed), generalmente dentro de los 30 días (NRS 107.080(10)). La ejecución judicial por los tribunales (NRS 40.430) existe, pero para préstamos residenciales ordinarios la venta del fideicomisario es la ruta estándar.

El reloj tiene dos partes. En Nevada, la ejecución hipotecaria sobre un fideicomiso (deed of trust) ocurre fuera de los tribunales, en una venta del fideicomisario (trustee's sale) bajo NRS 107.080. La vía legal más rápida toma unos siete a ocho meses desde el primer pago atrasado — el periodo federal de 120 días (12 C.F.R. § 1024.41), luego no menos de 3 meses entre el Aviso de Incumplimiento (Notice of Default) registrado y la venta, y luego el periodo del aviso de venta de unas tres semanas — y los casos reales normalmente toman mucho más: la revisión de mitigación de pérdidas bajo la Declaración de Derechos del Propietario (Homeowner Bill of Rights) de Nevada, la mediación de ejecuciones, los aplazamientos y los atrasos del administrador estiran los casos disputados a muchos meses o más, y los datos de la industria (ATTOM, primer trimestre de 2026) ubican el promedio de las ejecuciones completadas en Nevada en unos 1,422 días. La Declaración de Derechos del Propietario de Nevada (Homeowner Bill of Rights, NRS 107.400 et seq.) agrega protecciones: antes de que pueda registrarse un Aviso de Incumplimiento, el administrador debe enviarle un aviso escrito de sus derechos y opciones e intentar contactarlo (NRS 107.500-107.510), darle un solo punto de contacto (NRS 107.520), y — algo clave — NO puede avanzar en dos vías a la vez (dual tracking): una vez que usted presenta una solicitud de alternativa de prevención de ejecución, el administrador y el fideicomisario no pueden registrar un Aviso de Incumplimiento ni un Aviso de Venta ni realizar una venta hasta que su solicitud se resuelva, se niegue con su periodo de apelación concluido, quede sin aceptar por 14 días, o usted incumpla lo aceptado (NRS 107.530). Una venta también debe deshacerse si el Aviso de Venta no se registró dentro de los 9 meses posteriores al Aviso de Incumplimiento, o si la venta no se realizó dentro de los 90 días posteriores al Aviso de Venta (NRS 107.550). Los propietarios que viven en la casa también pueden elegir la mediación estatal de ejecuciones, administrada por Home Means Nevada, dentro de los 30 días posteriores al Aviso de Incumplimiento — y la venta no puede avanzar mientras la mediación esté pendiente (NRS 107.086). Dos trampas que debe conocer: después del periodo de corrección de 35 días, la ley de Nevada NO da ningún otro derecho legal de restablecer el préstamo — detener la venta entonces requiere pagar la deuda completa, un acuerdo con el administrador, mediación, la suspensión de una bancarrota, una orden judicial, o vender la casa antes. Y después de una venta del fideicomisario NO hay periodo de redención: la venta transfiere el título al comprador 'sin equidad ni derecho de redención' (without equity or right of redemption) (NRS 107.080(5)). Una venta puede tampoco terminar la deuda: el prestamista tiene 6 meses después de la venta para pedir una sentencia por deficiencia (NRS 40.455), y la sentencia se limita al MENOR entre la deuda menos el valor justo de mercado de la casa al momento de la venta o la deuda menos el precio real de venta (NRS 40.459) — y para muchos préstamos de compra ocupados por el dueño con una institución financiera, no se permite ninguna deficiencia (NRS 40.455(3)-(4)).

Si decide vender antes de la venta del fideicomisario, podemos hacerle una oferta en efectivo para comprar su casa directamente. Vender antes de la venta paga el préstamo al cierre y termina la ejecución para esta propiedad. Nunca cobramos cargos a los propietarios, y no ofrecemos servicios de rescate de ejecuciones, modificación de préstamos, consejería ni negociación — simplemente hacemos una oferta de compra que usted puede aceptar o rechazar, y no podemos detener una venta de ejecución por usted. La ley de Nevada trata a una empresa que compra una casa en ejecución como comprador de ejecución (foreclosure purchaser): si firma un contrato de compra con nosotros sobre una casa en ejecución, puede cancelarlo sin penalización hasta la medianoche del tercer día hábil después de firmarlo, y ninguna escritura puede firmarse hasta que ese periodo de cancelación haya expirado (NAC 645F.690) — ese derecho está escrito en el propio contrato. Tampoco le pediremos nunca a un vendedor en ejecución que se quede en la casa, la rente de vuelta o la recompre después; esa estructura (una 'reconvención de ejecución', foreclosure reconveyance, NRS 645F.340) es exactamente lo que la ley de Nevada regula con más fuerza. La ley de Nevada no exige una divulgación de comprador mayorista, pero la hacemos voluntariamente, en el pie de esta página, indicando que compramos como principal y que podemos ceder nuestro propio contrato. Si quiere conservar su casa, hable con un abogado de Nevada o con un consejero de vivienda aprobado por HUD sobre sus opciones, pregunte a su administrador sobre la mitigación de pérdidas y el programa de mediación, y manténgase en contacto con su administrador.